Photovoltaik auf Mehrparteienhäusern

Auf Mehrparteienhäusern Solarstrom erzeugen und vor Ort nutzen

Während Photovoltaikanlagen bereits auf vielen Dächern von Ein- und Zweifamilienhäusern installiert sind, werden die vorhandenen Dachflächen von Mehrparteienhäusern bisher zu wenig genutzt. Dabei bieten sie ein großes Potenzial für den Ausbau der Erneuerbaren Energien und ermöglichen zugleich die Partizipation der Mieter:innen an der Energiewende. 

Etwa ein Drittel der Wohngebäude in Nordrhein-Westfalen sind Mehrparteienhäuser, also Gebäude mit mindestens zwei Wohneinheiten. Diese eignen sich hervorragend für die Erzeugung von Solarstrom auf dem Dach, da der Strom vor Ort produziert und idealerweise direkt von den Mieter:innen genutzt werden kann. Für solche Gebäude hat der Gesetzgeber im Wesentlichen zwei zentrale Betreibermodelle vorgesehen, die die lokale Erzeugung und Nutzung von Solarstrom ermöglichen sollen: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und den geförderten Mieterstrom. Mit diesen beiden Modellen soll der Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Mehrparteienhäusern gezielt gefördert werden. 

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Mit dem Inkrafttreten des Solarpakets I im Mai 2024 hat der Bund mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ein neues Modell für die Stromlieferung aus Photovoltaikanlagen innerhalb eines Gebäudes eingeführt. 

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ermöglicht den Bewohner:innen eines Mehrfamilienhauses den auf dem Dach produzierten Solarstrom direkt anteilig zu nutzen. Der Strombedarf, der nicht durch den Solarstrom gedeckt werden kann, wird weiterhin über die jeweils schon bestehenden Stromverträge abgedeckt.

Dieses Modell soll eine einfachere Alternative zum geförderten Mieterstrommodell bieten und den Photovoltaikausbau auf Mehrfamilienhäusern attraktiver gestalten. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass sie mit weniger energierechtlichen Pflichten verbunden ist, was die Umsetzung im Vergleich zum geförderten Mieterstrom erleichtern soll.  

Welche energierechtlichen Pflichten bestehen für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?

Im Rahmen der energierechtlichen Regelungen gibt es bestimmte Pflichten, die im Vergleich zum geförderten Mieterstrom entfallen, sowie andere, die weiterhin bestehen bleiben. Als eine der wichtigeren Neuerungen wird bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung den Abnehmer:innen kein komplettes Stromprodukt angeboten. Anlagenbetreibende sind demnach nur zur Lieferung des Solarstroms verpflichtet, die Pflicht zur Reststromlieferung entfällt. Zu den entfallenden Pflichten gehören auch die Anforderungen an den Inhalt von Stromrechnungen und weitere detaillierte Vorgaben. Beispielsweise entfällt die Verpflichtung zur Stromkennzeichnung, bei der Verbraucher:innen über die genaue Zusammensetzung des gelieferten Stroms informiert werden müssen.

Auf der anderen Seite gibt es energierechtliche Pflichten, die weiterhin bestehen bleiben. So müssen die Informationspflichten erfüllt werden, um Verbraucher:innen umfassend über Vertragsbedingungen zu informieren. Auch die reduzierte Abrechnungspflicht bleibt bestehen, was bedeutet, dass Abrechnungen zwar weniger häufig, aber dennoch regelmäßig durchgeführt werden müssen. Schließlich muss weiterhin das Recht auf freie Lieferantenwahl gewährleistet sein, sodass Verbraucher:innen ihren Stromlieferanten nach eigenen Bedürfnissen auswählen können.  

Vorteile der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung für Anlagenbetreibende 

Die lokale Nutzung des Solarstroms ermöglicht wirtschaftliche Chancen gegenüber der reinen Netzeinspeisung. Der Strompreis kann so gestaltet werden, dass sich die Anlage in einem angemessenen Zeitraum rechnet und die Mieter:innen gleichzeitig von günstigem, klimafreundlichem Solarstrom profitieren – gesichert für viele Jahre. Zudem steigert die Installation einer Photovoltaikanlage den Wert der Immobilie und senkt langfristig die Betriebskosten. Neben den finanziellen Vorteilen trägt auch der positive Beitrag zum Klimaschutz zur Attraktivität bei. 

Die im Vergleich zum geförderten Mieterstrommodell unbürokratischere gemeinschaftliche Gebäudeversorgung bietet gerade für Immobilienbesitzer:innen von Mehrparteienhäusern, und deren Mieter:innen, die Möglichkeit zur Teilhabe an der Energiewende. 

Für Fragen und Informationen rund um das Modell aus Sicht der Mieter:innen nutzen Sie gerne das Angebot der Verbraucherzentrale NRW. 

Erste Schritte zur Projektinitiierung und Planung

Welche ersten Schritte kann ich als Gebäudeeigentümer:in einleiten, um ein Projekt im Rahmen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung anzustoßen?

Zunächst ist es sinnvoll, eine Bestandsaufnahme der technischen Gegebenheiten vor Ort vorzunehmen. Dazu gehört die Prüfung, ob das Gebäude für eine Photovoltaikanlage geeignet ist. Dies beinhaltet die Prüfung der Dachfläche, Sonneneinstrahlung und statischen Voraussetzungen sowie eine Einschätzung der vor Ort vorhandenen Messtechnik. In der Regel ist es hier bereits sinnvoll, auf die Expertise von Fachplaner:innen zurückzugreifen.

In einem weiteren Schritt sollten die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprüft werden, um dann anschließend eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchzuführen. Hier fließen zentrale Kosten wie Anschaffungskosten, Installationskosten sowie Betriebskosten der PV-Anlage in die Rechnung ein. Diese Kosten werden der potenziellen Betriebsdauer von 20 bis 30 Jahren und den in diesem Zeitraum erzielten Einnahmen gegenübergestellt. 

Zusätzlich ist es entscheidend, wie viele Mieter:innen grundsätzlich am Solarstrombezug interessiert sind. Die Teilnahmequote hat einen großen Einfluss auf die erfolgreiche Umsetzung. Je höher die Akzeptanz und Beteiligung der Mieter:innen ist, desto erfolgreicher kann das Projekt werden. 

Welche zentralen Herausforderungen können bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung auftreten?

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist es entscheidend, dass der Strom ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz Dritten zur Verfügung gestellt wird. Der Strom wird unmittelbar oder nach Zwischenspeicherung in einem Stromspeicher in dem Gebäude verbraucht, auf dem die PV-Anlage installiert ist. Als zentrale Herausforderung zur erfolgreichen Umsetzung von Projekten kann der Smart Meter Rollout gesehen werden. Es ist entscheidend, dass mithilfe von intelligenten Messsystemen, also Smart Metern, die Strombezugsmengen aus dem Netz und aus der PV-Anlage viertelstündlich erfasst werden können. Intelligente Messsysteme sind bisher noch nicht flächendeckend im Einsatz – so gilt zunächst zu klären, ob bereits entsprechende Systeme vor Ort vorhanden sind oder wann diese installiert werden können. 

Nach dem Einbau von Smart Metern kann die Erfassung und Abrechnung des Stromverbrauchs durch spezialisierte Unternehmen erfolgen, die bereits Softwarelösungen zur Verarbeitung der Daten anbieten. Diese Dienstleister sind in der Lage, die notwendigen Informationen zu sammeln, digital weiterzugeben und die energiewirtschaftlichen Pflichten zu erfüllen. 

 

Welche Messkonzepte können bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung zum Einsatz kommen?

Messkonzepte beschreiben die physische Verteilung des Stroms. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist eine 15-minütige Messung der Strombezugsmengen gesetzlich vorgeschrieben. Diese Vorgabe führt dazu, dass entweder physische oder virtuelle Summenzähler eingesetzt werden können. Die Prüfung der vorhandenen Messtechnik vor Ort ist hierbei maßgeblich, um einschätzen zu können, ob Zähler getauscht werden müssen. 

Gebäudestromnutzungsvertrag und Aufteilung des Stroms

Die Vertragsbeziehung zwischen Anlagenbetreiber:innen und Stromabnehmer:innen regelt der Gebäudestromnutzungsvertrag. Hier werden alle, für beide Parteien relevanten, Regelungen festgehalten. Grundsätzlich gilt, dass keine Verpflichtung von Mieter:innen zur Teilnahme an der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung besteht. Auch eine Kopplung des Solarstrombezugs mit dem Mietvertrag ist in der Regel unzulässig.  

 

Welche Inhalte müssen im Gebäudestromnutzungsvertrag festgehalten werden?

Im Gebäudestromnutzungsvertrag müssen unterschiedliche Inhalte festgehalten werden. Dazu gehört die erwartete Stromproduktion der Solaranlage. Weiterhin muss festgehalten werden, wer die PV-Anlage betreibt und instand hält. 
 
Wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist ein festgelegter Schlüssel (Aufteilungsschlüssel), der die Aufteilung des erzeugten Stroms auf die einzelnen Wohneinheiten definiert. 

 

Wofür wird der Aufteilungsschlüssel im Rahmen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung benötigt und welche Aufteilungsschlüssel kommen innerhalb des Modells zum Einsatz?

Der Aufteilungsschlüssel sorgt dafür, dass der Solarstrom aus der PV-Anlage zwischen den Teilnehmenden vertraglich aufgeteilt wird. Es wird zwischen statischem und dynamischen Aufteilungsschlüssel unterschieden. Beim statischen Aufteilungsschlüssel wird der Anteil des Solarstroms in einem festen Verhältnis untereinander aufgeteilt. Bei zwei Teilnehmenden könnten beispielsweise beide Parteien jeweils 50 Prozent der viertelstündlichen gemessenen Solarstromerzeugung erhalten.

Beim dynamischen Aufteilungsschlüssel erfolgt die Aufteilung des Solarstroms in Abhängigkeit vom tatsächlichen Verbrauch der Teilnehmenden. Das bedeutet, dass Teilnehmende mit einem höheren Stromverbrauch innerhalb einer Viertelstunde mehr Strom bekommen als Teilnehmende mit einem niedrigeren Verbrauch in dieser Zeit. Wenn im Gebäudestromnutzungsvertrag kein Aufteilungsschlüssel festgelegt worden ist, gilt die sogenannteZweifelsregel: der Solarstrom wird statisch, den Teilnehmenden zu gleichen Teilen zugerechnet. 

Förderung und Wirtschaftlichkeit

Wie wird der Strom aus PV-Anlagen auf/an Gebäuden und Nebenanlagen durch das EEG gefördert?

Innerhalb der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung kann, wie auch beim geförderten Mieterstrom, der Überschussstrom ins Netz eingespeist und nach dem EEG vergütet werden. Für Strom, der nicht vor Ort genutzt werden kann, besteht also weiterhin die Möglichkeit die Einspeisevergütung in Anspruch zu nehmen. Die Höhe der Einspeisevergütung richtet sich dabei nach dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme und der Anlagengröße und wird auf der Internetseite der Bundesnetzagentur veröffentlicht.  

Wird im Rahmen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ein Mieterstromzuschlag gezahlt?

Nein, im Rahmen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung wird kein Mieterstromzuschlag gezahlt.  

Wie wirkt sich die Wahl des Aufteilungsschlüssels auf die Wirtschaftlichkeit der Anlage aus?

Die Wahl des Aufteilungsschlüssels hat einen relevanten Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der PV-Anlage. In der Regel ist es sowohl für Anlagenbetreibende als auch für die Teilnehmenden wirtschaftlicher, den dynamischen Aufteilungsschlüssel zu wählen. Die Anlagenbetreibenden erhalten einen höheren Strompreis als die Einspeisevergütung und die Teilnehmenden zahlen weniger als für den Netzstrom. Durch die flexiblere Verteilung des Solarstroms kann ein größerer Teil vor Ort genutzt werden und somit zur Refinanzierung der Anlagen beitragen und die Stromrechnung der Teilnehmenden reduzieren.  

Geförderter Mieterstrom 

Das Mieterstrommodell nach dem EEG ermöglicht es, Mieter:innen direkt mit Solarstrom zu versorgen, der lokal auf dem Gebäude oder im selben Quartier erzeugt wird. Dabei darf für die Stromlieferung nicht das öffentliche Netz genutzt werden, sondern der Solarstrom muss direkt an die Mieter:innen fließen. 

Ein wesentlicher Unterschied zur gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist dabei, dass die Mieter:innen vollständig mit Strom versorgt werden müssen – also auch in Zeiten, in denen kein Solarstrom produziert wird.

Das geförderte Mieterstrommodell bietet sich vor allem für Wohnungsunternehmen mit größeren Mehrparteienhäusern, Wohnkomplexen und Quartieren an.  

Wie ist Mieterstrom im Sinne des EEG definiert?

Nach dem EEG handelt es sich bei Mieterstrom um Strom, der in einer PV-Anlage auf dem Dach eines Gebäudes erzeugt und an die dort wohnenden Mieter:innen geliefert wird. Mittlerweile beschränkt sich das Mieterstrommodell jedoch nicht mehr auf das einzelne Gebäude, sondern kann auch zur Versorgung von Nebenanlagen und in Quartieren genutzt werden. 

Die Letztverbraucher:innen müssen auch nicht notwendigerweise Bewohner:innen von Mietwohnungen sein. Es können auch gewerbliche Abnehmer oder Wohnungseigentümer:innen beliefert werden, solange das öffentliche Netz dazu nicht genutzt wird. 

Wie wird das Mieterstrommodell im EEG gefördert?

Die Betreibenden eines geförderten Mieterstrommodells beziehen ihre Erlöse aus drei Quellen. Sie erhalten Einnahmen aus dem Verkauf des Stroms an die Teilnehmenden. Für jede verkaufte Kilowattstunde erhalten sie zusätzlich den Mieterstromzuschlag. Dabei handelt es sich um eine gesetzlich festgelegte Zahlung, ähnlich der Einspeisevergütung. Für Solarstrom, der nicht lokal genutzt wird, erhalten die Betreiber:innen die Einspeisevergütung gemäß EEG. Die Höhe des Mieterstromzuschlags sowie der Einspeisevergütung sind abhängig vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme sowie der Größe der Anlage. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht die jeweils aktuellen Zahlen auf ihrer Internetseite.

Der Erhalt des Mieterstromzuschlags ist dabei an Bedingungen geknüpft. Unter anderem muss

  • der erzeugte Mieterstrom in dem Gebäude oder Quartier verbraucht werden, ohne das öffentliche Stromnetz zu nutzen. 

  • der Mieterstromlieferant mit den Mieter:innen einen Mieterstromvertrag über die vollständige Belieferung mit Strom abschließen. Wird von der PV-Anlage zu wenig Strom erzeugt, muss der Mieterstromlieferant demnach den Reststrom von einem externen Stromlieferanten beziehen. 

  • der Strompreis zehn Prozent unterhalb des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs liegen. 

Die Umsetzung des Mieterstrommodells kann auch von Dritten durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang wird auch von einem Lieferkettenmodell oder Contracting gesprochen.   

Welche Lösungen gibt es für Mieterstromprojekte?

Mieterstromprojekte – besonders in Bestandsgebäuden – stehen in der Praxis zum Teil vor technischen und organisatorischen Herausforderungen, die es den Eigentümer:innen zunächst erschweren, den lokal erzeugten Solarstrom den Mieter:innen anzubieten. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Versorgung mit Strom nicht zum Kerngeschäft der Gebäudebesitzer:innen gehört.

Besonders die Berichts- und Meldepflichten sowie die Anforderungen, die an die technischen Bedingungen für den Anschluss und die Messung machen es erforderlich, professionelle Dienstleister einzubinden.

Mittlerweile gibt es eine Reihe von Unternehmen, die darauf spezialisiert sind, Mieterstrommodelle für die Wohnungswirtschaft anzubieten – von Teillösungen, wie der Messung und Abrechnung, bis zu Komplettlösungen inklusive Errichtung der Photovoltaikanlage. 

Aktuelle Publikationen

Direktbelieferung mit Solarstrom vor Ort

Die Direktbelieferung vor Ort beschreibt die Nutzung von lokal erzeugtem Solarstrom in unmittelbarer räumlicher Nähe durch einen Dritten – beispielsweise einen Untermieter in einem gewerblichen Gebäude oder auf einem Grundstück. Gewerbetreibende, die einen einfachen Einstieg in das Thema suchen, finden hier Antworten auf die wichtigsten Fragen.

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Projektmanagerin Energiewirtschaft

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Adrian Theyhsen

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